Земельная реформа в Украине: как работает продажа участков с/х назначения сегодня и ка-кие перспективы открываются для иностранцев
Несмотря на большое количество сомнений и сложности процедуры внесения изменений, в Украине с 1 июля 2021, наконец, заработала земельная реформа. Что же фактически несут за собой законодательные изменения и как сейчас выглядит ситуация с куплей-продажей земельных участков сельскохозяй-ственного назначения? И главное: являются ли украинские земли привлека-тельной инвестицией?
Смогут ли иностранцы покупать земли уже сегодня?
Хотя новый ЗУ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины касательно оборота земель сельскохозяйственного назначения» и открыл украинский рынок земли, однако, по-прежнему оставил вопрос прав иностранцев на ее покупку неразрешенным.
В частности, Законом предусмотрено, что к 1 января 2021 покупать земельные участки с/х назначения смогут только физические лица-граждане Украины. Более того, даже для самих украинцев законодатель установил ряд ограничений: в частности в первые 2 года действия закона физические лица смогут приобрести лишь до 100 га с/х земли. Только с 2024 право покупать земли с/х назначения появится у юридических лиц, но также с ограничением (10 000 га). Среди других требований, пока покупатели с/х земель не могут иметь бизнеса, зарегистрированного за рубежом или в офшорных компаниях.
Что касается иностранцев, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц, - они получат непосредственное право покупки украинской земли в случае, если за это проголосуют на всеукраинском референдуме. И даже после возможного принятия такого решения, на иностранцев продолжит распространяться ряд ограничений: к примеру, у них не будет права приобрести участок, расположенный на расстоянии ближе 50 км от государственной границы Украины. Не менее важным является и полное лишение компаний, владельцами которых являются граждане страны-агрессора, права покупать в Украине земли с/х назначения.
Какие возможности законодатель оставил для иностранных инвесторов?
Несмотря на довольно жесткие, на первый взгляд, положения закона, украинский рынок с/х земли не будет абсолютно закрытым для иностранцев. Здесь стоит отметить, что сам по себе рынок земли (не сельхозназначения) уже давно открыт для физических и юридических лиц - иностранцев. Так же давно иностранцы имеют право приобретения земель промышленного назначения, равно как и на аренду земли, в том числе и с/х участков.
Что же касается продажи с/х участков, законодатель исключил возможность иностранцев выступать покупателем в том случае, если они являются конечными бенефициарами транзакции. Конечный же бенефициар рассматривается в украинском праве как лицо, обладающее более чем 25% уставного капитала/прав голоса компании, оказывает решающее влияние на деятельность юридического лица (в т.ч. через цепь контроля/владения).
Что это значит на практике?
Если иностранный инвестор не является конечным бенефициаром сделки, у него появляется возможность покупать земли с/х назначения, не попадая при этом под действие законодательных ограничений. Таким образом, несмотря на ряд условий, законодатель признает иностранных инвесторов как новых потенциальных игроков на украинском рынке с/х земель.
Как купить землю?
Приобретение с/х участка будет возможно исключительно в безналичной форме. К тому же до 2030 года цена на такие участки не может быть ниже ее нормативной денежной оценки. Такая мера призвана в частности предотвратить продажу земель за бесценок. Еще одной мерой предотвращения нелегальной продажи является запрет продажи участка в случае, если покупатель не в состоянии предоставить документы, подтверждающие происхождение средств, которыми он намерен рассчитаться.
Что касается порядка продажи земель, находящихся в государственной или коммунальной собственности - их реализация возможна только путем проведения электронного аукциона, порядок проведения которого определен в законе. По результатам такого аукциона с победителем заключается договор купли-продажи.
Как будут проверять покупателей?
Еще до непосредственного открытия рынка земли Кабинетом Министров была утверждена четкая последовательность действий для проверки тех, кто заинтересовался покупкой с/х участка.
Сейчас для заинтересованных покупателей действует процедура установления их соответствия требованиям ст. 130 Земельного кодекса. Кроме того, ст. 130 ЗК определяет перечень лиц, имеющих преимущественное право покупки земельного участка с/х назначения (в частности, такое право имеют лица, которые обрабатывали землю до момента ее продажи).
В ходе осуществления проверки, разграничиваются также проверки продавцов и покупателей земельных участков. Покупателей будет проверять нотариус (после проверки он составляет протокол о соответствии покупателя требованиям закона), а собственники проверяются в Госгеокадастре (в случае выявления существенных нарушений государство может конфисковать участок). В обоих случаях такая проверка включает: установление личности продавца/покупателя/конечного бенефициара, проверку на наличие определенных санкций согласно ЗУ «О санкциях», принадлежность покупателя к группе лиц, связанных с террористической деятельностью, определение площади участка, находящегося в собственности. Для проведения такой проверки будут использоваться, среди прочего, данные, содержащиеся в Государственном реестре прав на недвижимое имущество, Государственном земельном кадастре, Госреестре физических лиц предпринимателей, общественных формирований.
Сельскохозяйственный участок как инвестиция
Кроме законодательных процедур оформления права собственности, перед инвесторами возникает еще один, не менее важный вопрос: является ли рынок сельхозземель в Украине настолько привлекательной инвестицией?
До сегодняшнего времени в Украине в основном «делали ставку» на недвижимость, ведь она достаточно ликвидна и окупаема. Однако, земли с/х назначения кажутся гораздо более удачной инвестицией, принимая во внимание тот факт, что содержание участка не требует таких вложений средств как, например, квартира/участок под застройку. Так же намного выше является окупаемость такой инвестиции.
Более того, следует иметь в виду, что из-за долговременной закрытости рынка с/х земли в Украине стоимость аренды и самих участков сравнительно низкая. После же открытия рынка продажи земель, цена их будет постепенно, но стабильно расти.
Поэтому привлекательность инвестиций в с/х земли сегодня не только в самом факте приобретения и дальнейшего использования участка, но и возможность приобрести ее по более низкой цене.