ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ В ИСПАНИИ
Полное юридическое сопровождение приобретения недвижимости в Испании
Компания Косыло и Партнеры в сотрудничестве с нашим испанским партнером адвокатом Бартос Вах оказывает юридическую помощь при оформлении сделок купли-продажи недвижимости на территории Испании, помогая провести сделку безопасно, в соответствии с испанским законодательством.
Недвижимость в Испании пользуется большой популярностью среди россиян, украинцев и граждан других государств региона. В 2012 были зарегистрированы 4 442 сделки по покупке недвижимости в Испании гражданами России. По количеству покупаемой ежегодно недвижимости россиян опередили только англичане и французы.
При покупке недвижимости в Испании россияне руководствуются прежде всего ее расположением , выбирая недвижимость в солнечных регионах, недалеко от моря.
Некоторые россияне, принимая решение о покупке недвижимости в Испании, руководятся системой образования для своих детей. Часто оплата за обучение в испанских школах ниже, чем в московских.
Очередным фактором, оказывающим влияние на принятие россиянами решения о покупке недвижимости в Испании является несложный способ получения статуса резидента.
Приобретение недвижимости в Испании лучше всего начать со сотрудничества с надежным агентом по недвижимости и опытным адвокатом, так как нередкими являются случаи мошенничества и других злоупотреблений.
Когда идеальная недвижимость найдена - оформление документов на месте занимает обычно несколько дней. Однако же перед заключением всякого рода договоров чрезмерно важной является проверка правового статуса объекта недвижимости, начиная с того, кто является владельцем недвижимого имущества, потом план градостроительного освоения территории и, наконец, обременение недвижимости.
После того как объект недвижимости выбран, очередным этапом является его резервирование, которое осуществляется путем заключения договора о резервации недвижимости и возможной оплатой за резервирование. Для заключения сделки покупки недвижимости в Испании необходимо получить личный идентификационный налоговый номер иностранца, по-испански - Número de Identificación Fiscaldeun Extranjero) или сокращенно NIE, и фискальный номер NIF (Número de identificación fiscal), а также и открыть банковский счет в одном из испанских банков.
Вступительный договор купли-продажи
Следующим этапом является заключение вступительного договора. Вступительный договор купли-продажи - это частный документ, в котором одна сторона выражает волю выдачи недвижимости, а другая уплатить за нее цену. Кроме того, в том же документе должны быть указаны подробные сведения, касающиеся сторон договора, предмета договора, права на недвижимость, принадлежащего продавцу вместе с соответствующей записью в реестре, сведения о всякого рода правах, обременяющих недвижимость, если таковы имеются – ипотека, пользование или какое-либо другое ограниченное вещное право, распределение покрытия расходов всей операции (тема эта будет обсуждаться в дальнейшем), а также цена.
Что касается цены – стоит подчеркнуть, что обычно часть стоимости выплачивается в момент заключения вступительного договора (señal), а остальную часть уплачивается в момент заключения его в виде нотариального акта. Однако же, как упоминалось уже выше, решающей по этому вопросу , как и по любому другому, связанному с содержанием договора, является воля сторон.
Характер этого платежа должен быть конкретно определен сторонами, так как может вызвать разные последствия.
Платеж этот может быть внесен в виде аванса (anticipo) и тогда является только подтверждением заключения договора, что в результате означает, что обе стороны могут требовать друг от друга полного осуществления договора. Аванс не является однако же способом обеспечения исполнения обязательств по договору. В случае отказа от договора, аванс подлежит возврату.
Если же платеж вносится в форме задатка (arraspenitenciales), в таком случае является он способом обеспечения исполнения договора, а это означает, что каждая сторона может отказаться от него, но продавец возвращает двойную сумму, полученную от покупателя, а покупатель теряет сумму ранее уплаченную продавцу для обеспечения исполнения договора. Платеж этот может быть также осуществлен в форме оплаты неустойки (arraspenales). Это означает, что стороны определяют сумму компенсации, которую получат в случае отказа другой стороны от исполнения обязательств по договору.
Нотариальный акт и запись в Реестре собственности (Inscripciónenel Registrodela Propiedad)
Этот публичный документ является актом купли-продажи (escrituradecompraventa), который составляется у нотариуса, в присутствии которого стороны выражают волю заключения договора, а он утверждает содержание акта. Кроме того, нотариус проверяет правоспособность сторон договора, их идентификационные данные, данные о предмете договора, а также всякого рода его обременения. Нотариус информирует также стороны об обязательствах, которые у них появляются в результате заключения договора, например, налоговые обязательства.
После подписания нотариального акта, можно приступать к регистрации записи о новом владельце в Реестре собственности. Вначале однако же необходимо выполнить все налоговые обязательства, которые будут оговорены ниже.
Расходы и налоги при покупке недвижимости в Испании
В конце надо принять во внимание расходы, которые возникают в связи с заключением договора купли-продажи недвижимости.
С одной стороны, это налоги. Покупатель родом из страны-члена будет обязан оплачивать такого же рода налоги как испанский налогоплательщик, т.е. НДС (Impuestosobreel Valor Añadido), налог от перехода права собственности (Impuestosobre Transmisiones Patrimoniales) и от гражданско-правовых действий, оформленных в виде официального документа (Actos Jurídicos Documentados).
Что касается налога на добавленную стоимость (НДС), то в случае новой недвижимости (от девелопмента), он составляет 10%. Сумму эту оплачивает Покупатель, а Продавец перечисляет ее в налоговую инспекцию.
Кроме того необходимо оплатить налог от гражданско-правовых действий (AJD), оформляемых в виде нотариального акта, который состоит из оплаты постоянной или переменной, размер которой зависит от автономного округа, в котором находится недвижимость.
В случае покупки недвижимости на вторичном рынке, транзакция эта будет освобождена от налога НДС, но обложена налогом от передачи собственности (ТРО). В данной ситуации размер налогообложения будет зависеть от автономного округа, в котором недвижимость находится (налог может составлять 5-10%).
Что касается налога от гражданско-правовых действий (AJD), то будет неправильным обложить одновременно налогом от передачи собственности (TPO) и переменной оплатой, возникающей в связи с налогом АJD, поэтому транзакции, подлежащие обложению налогом TPO, оформленные в виде нотариального акта, подлежат налогообложению в виде установленной суммы налога (постоянной оплате) от гражданско-правовых действий (AJD).
Кроме того с Покупателя будут также взысканы расходы, связанные с регистрацией записи в Реестре собственности, а также расходы связанные с выпиской из нотариального акта.
В свою очередь, Продавец покроет расходы, связанные с составлением нотариального акта (оригинала), оплатит налог от роста стоимости городских участков (IIVTNU), подоходный налог от физических лиц (IRPF), налог от доходов обществ (IS) или подоходный налог нерезидентов (IRNR) - в зависимости от того, действует ли Продавец как физическое лицо или как юридическое, а также является ли он резидентом или нет.
В конце следует сказать о субъекте, который обязан оплатить налог от недвижимости (IBI) - им является владелец недвижимости, тот, кто имеет право собственности на день 01 января. Это означает, что Продавец оплачивает этот налог за весь год вперед.
Оферта Компании Косыло и Партнеры включает следующие услуги:
- составление соответствующих нотариальных доверенностей для предоставления полномочий
- помощь в получении необходимого для иностранца номера налоговой идентификации (N.I.E.)
- анализ юридического состояния недвижимости
- установление правового статуса предыдущих вечных владельцев и пользователей
- проверка состояния оплаты и эвентуальных претензий третьих лиц
- проверка административных разрешений, связанных с использованием недвижимости
- анализ планов новой застройки и горизонтального раздела
- составление или анализ частного договора купли-продажи
- составление, анализ, возможно модификация нотариального договора купли-продажи недвижимости
- организация встречи с нотариусом с целью проведения сделки
- по потребности клиента и места проведения нотариальных действий существует возможность присутствия во время проведения нотариальных действий вместе с одновременным переводом
- помощь при уплате налогов в соответствующую налоговую инспекцию
- регистрация записи собственности в RegistrodePropiedod
- помощь при введении соответствующих изменений в административных единицах
- помощь при введении изменений в договорах, подписанных с услугодателями жилищно-коммунальных услуг.