Reforma rolna na Ukrainie: jak dziś działa sprzedaż działek rolnych i jakie perspektywy otwierają się przed obcokrajowcami
Mimo dużych wątpliwości i złożoności procedury wprowadzania zmian, na Ukrainie od 1 lipca 2021 r. wreszcie zaczęła działać reforma rolna. Z czym tak naprawdę wiążą się zmiany legislacyjne i jak obecnie wygląda sytuacja ze sprzedażą i kupnem gruntów rolnych? A co najważniejsze: czy ziemie ukraińskie są atrakcyjną inwestycją?
Czy obcokrajowcy będą mogli kupować ziemię już dziś?
Chociaż nowa Ustawa Ukrainy «O zmianie niektórych aktów prawnych Ukrainy dotyczących obrotu gruntami rolnymi» otworzyła ukraiński rynek ziemi rolniczej, to jednak nadal nie została rozwiązana kwestia praw cudzoziemców do jej nabywania.
W szczególności Ustawa przewiduje, że do 1 stycznia 2021 r. działki rolne będą mogły kupować wyłącznie osoby fizyczne będące obywatelami Ukrainy. Co więcej, nawet dla samych Ukraińców ustawodawca ustanowił szereg ograniczeń: w szczególności w pierwszych 2 latach obowiązywania ustawy osoby fizyczne będą mogły nabyć tylko do 100 ha gruntów rolnych. Dopiero od 2024 r. prawo do zakupu gruntów rolnych pojawi się dla osób prawnych, ale także z ograniczeniem (10 tys. ha). Wśród innych wymagań nabywcy gruntów rolnych nie mogą prowadzić działalności gospodarczej zarejestrowanej za granicą lub w spółkach offshore.
Natomiast cudzoziemcy, bezpaństwowcy i zagraniczne osoby prawne otrzymają bezpośrednie prawo do zakupu ukraińskiej ziemi, jeżeli w tej sprawie zostanie podjęta decyzja ogólnoukraińskiego referendum. A nawet po ewentualnym przyjęciu takiej decyzji, cudzoziemców nadal będzie obowiązywać szereg ograniczeń: np. nie będą mieli prawa do zakupu działki położonej w odległości mniejszej niż 50 km od granicy państwowej Ukrainy. Równie ważne jest całkowite pozbawienie firm należących do obywateli kraju-agresora prawa do zakupu ziemi rolnej na Ukrainie.
Jakie możliwości pozostawił ustawodawca zagranicznym inwestorom?
Mimo pozornie dość surowych zapisów prawa, ukraiński rynek gruntów rolnych nie będzie całkowicie zamknięty dla obcokrajowców. Należy w tym miejscu zauważyć, że sam rynek ziemi (nie na cele rolnicze) od dawna jest otwarty dla osób fizycznych i prawnych - cudzoziemców. Cudzoziemcy od dawna mają prawo nabywać grunty przemysłowe, a także dzierżawić grunty, w tym działki rolne.
W przypadku sprzedaży działek rolnych ustawodawca wykluczył możliwość występowania w charakterze nabywców przez cudzoziemców, jeśli są oni ostatecznymi beneficjentami transakcji. W świetle prawa ukraińskiego za beneficjenta końcowego uznawana jest osoba posiadająca co najmniej 25% udziałów (akcji) spółki lub osoba mającą decydujący wpływ na działalność spółki.
Co to oznacza w praktyce?
Jeżeli inwestor zagraniczny nie jest ostatecznym beneficjentem transakcji, ma możliwość zakupu gruntów rolnych bez ograniczeń prawnych. Tym samym, mimo szeregu ograniczeń, ustawodawca uznaje inwestorów zagranicznych za nowych potencjalnych graczy na ukraińskim rynku gruntów rolnych.
Jak kupić ziemię?
Zakup działki rolnej będzie możliwy wyłącznie w formie bezgotówkowej. Ponadto do 2030 r. cena takich działek nie może być niższa niż ich normatywna wartość pieniężna. Środek ten ma na celu w szczególności zapobieganie sprzedaży gruntu po zaniżonych cenach. Innym środkiem zapobiegającym nielegalnej sprzedaży jest zakazanie sprzedaży działki, jeśli kupujący nie jest w stanie dostarczyć dokumentów potwierdzających pochodzenie środków, którymi zamierza zapłacić.
Jeśli chodzi o procedurę sprzedaży gruntów we własności państwowej lub komunalnej - ich realizacja jest możliwa tylko w drodze aukcji elektronicznej, której tryb określa prawo. Na podstawie wyników takiej aukcji, ze zwycięzcą zawierana jest umowa kupna-sprzedaży.
Jak kupujący będą weryfikowani?
Jeszcze przed bezpośrednim otwarciem rynku ziemi Rada Ministrów zatwierdziła wyraźną sekwencję działań dla weryfikacji zainteresowanych kupnem działki rolnej.
Teraz dla zainteresowanych nabywców istnieje procedura ustalenia ich zgodności z wymogami art. 130 Kodeksu Gruntów. Ponadto art. 130 Kodeksu Gruntów określa wykaz osób, którym przysługuje prawo pierwokupu działki na cele rolne (w szczególności takie prawo przysługuje osobom, które pracowały na gruncie do momentu jego sprzedaży).
W trakcie kontroli wyróżnia się także kontrole sprzedających i kupujących działki. Kupujący będą sprawdzani przez notariusza (po sprawdzeniu sporządza on protokół zgodności kupującego z wymogami prawa), a właściciele są sprawdzani przez Państwowy geokataster (w przypadku istotnych naruszeń państwo może skonfiskować działkę ). W obu przypadkach taka weryfikacja obejmuje: ustalenie tożsamości sprzedającego/nabywcy/beneficjenta końcowego, sprawdzenie, czy osoba nie jest objęta sankcjami w rozumieniu Ustawy Ukrainy „O sankcjach”, przynależność kupującego do grupy osób związanych z terroryzmem, określanie powierzchni posiadanej nieruchomości. Do przeprowadzenia takiej kontroli wykorzystywane będą m.in. dane zawarte w Państwowym Rejestrze Praw do Nieruchomości, Państwowym Katastrze Gruntów, Państwowym Rejestrze Osób Fizycznych, Przedsiębiorców i organizacji publicznych.
Działka rolna jako inwestycja
Oprócz procedur legislacyjnych dotyczących rejestracji praw majątkowych, inwestorzy stają przed jeszcze jednym, nie mniej ważnym pytaniem: czy rynek ziemi rolnej na Ukrainie jest tak atrakcyjną inwestycją?
Do tej pory na Ukrainie inwestowali głównie w nieruchomości, ponieważ są one dość opłacalne. Grunty rolne wydają się jednak znacznie lepszą inwestycją, biorąc pod uwagę fakt, że utrzymanie działki nie wymaga takich inwestycji jak np. mieszkanie/działka budowlana. Zwrot z inwestycji jest również znacznie wyższy.
Ponadto należy mieć na uwadze, że ze względu na wieloletnie zamknięcie rynku ziemi rolnej na Ukrainie, koszt wynajmu i samych działek jest stosunkowo niski. Po otwarciu rynku sprzedaży gruntów ich cena będzie stopniowo, ale systematycznie rosła.
Dlatego atrakcyjność inwestycji w grunty rolne sprowadza się dziś nie tylko do samego faktu nabycia i dalszego użytkowania terenu, ale także do możliwości nabycia go po niższej cenie.
Alina Pryimak
Prawnik Kosylo&Partners