Новини

Земельна реформа в Україні: як працює продаж ділянок с/г призначення сьогодні та які перспективи відкриваються для іноземців

Земельна реформа в Україні: як працює продаж ділянок с/г призначення сьогодні та які перспективи відкриваються для іноземців

Не зважаючи на велику кількість сумнівів та складності процедури внесення змін, в Україні з 1 липня 2021 року врешті запрацювала земельна реформа. Що ж фактично несуть за собою законодавчі зміни і як наразі виглядає ситуація із купівлею-продажею земельних ділянок сільськогосподарського призначення? Та головне: чи є українські ґрунти привабливою інвестицією?

Чи можуть іноземці купувати землі вже сьогодні?

Хоча новий ЗУ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення» і відкрив український ринок землі, проте наразі залишив питання прав іноземців на її купівлю невирішеним. 

Зокрема, Законом передбачено, що до 1 січня 2021 року купувати земельні ділянки с/г призначення зможуть виключно фізичні особи-громадяни України. Більш того, навіть для українців законодавець встановив ряд обмежень: зокрема в перші 2 роки дії закону фізичні особи можуть придбати до 100 га с/г землі.  Лише з 2024 року право купувати землі с/г призначення з’явиться в юридичних осіб, але також із обмеженням (10 000 га). Серед інших вимог, наразі покупці с/г земель не можуть мати бізнесу, зареєстрованого за кордоном чи в офшорних компаніях.

Що стосується іноземців, осіб без громадянства та іноземних юридичних осіб, - вони отримають безпосереднє право купівлі української землі у випадку, якщо за це проголосують на всеукраїнському референдумі. І навіть після можливого прийняття такого рішення на іноземців розповсюджуватиметься ряд обмежень: наприклад, вони не матимуть можливості придбати ділянку, що знаходиться на відстані ближче 50 км від державного кордону України. Не менш важливим є і повне позбавлення компаній, власниками яких є громадяни країни-агресора, права купувати в Україні землі с/г призначення.

 

Які можливості законодавець залишив для іноземних інвесторів?

Незважаючи на досить жорсткі, на перший погляд, положення закону, український ринок с/г землі не буде абсолютно закритим для іноземців. Тут варто зазначити, що сам по собі ринок землі (не сільгосппризначення) вже давно відкритий для фізичних та юридичних осіб - іноземців. Так само віддавна іноземці мають право придбання земель промислового призначення, а також на оренду землі, в тому числі і ділянок сільгосппризначення.

Що ж стосується продажу с/г ділянок, законодавець виключив можливість іноземців виступати покупцем в тому випадку, якщо вони є кінцевими бенефіціарами транзакції. Кінцевий ж бенефіціар розглядається в українському праві як особа, що володіє більш ніж 25% статутного капіталу/прав голосу компанії, здійснює вирішальний вплив на діяльність юридичної особи (в т. ч. через ланцюг контролю/володіння). Що це означає на практиці? Якщо іноземний інвестор не є кінцевим бенефіціаром транзакції, в нього з’являється можливість купувати землі с/г призначення, не підпадаючи при цьому під дію законодавчих обмежень. Таким чином, не зважаючи на ряд обмежень, законодавець визнає іноземних інвесторів як нових потенційних гравців на українському ринку с/г земель.

 

Як купити землю?

Придбання с/г ділянки буде можливе виключно у безготівковій формі. До того ж до 2030 року ціна на такі ділянки не може бути нижчої за її нормативну грошову оцінку. Така міра покликана зокрема запобігти продажу земель за безцінок. Ще однією мірою запобігання нелегальному продажу є заборона продажу ділянки у випадку, якщо покупець не в стані надати документи, що підтверджують походження коштів, якими він має намір розрахуватися. 

Щодо порядку продажу земель, що перебувають в державній або комунальній власності - їхня реалізація можлива лише шляхом проведення електронного аукціону, порядок проведення якого визначено в законі. За результатами такого аукціону з переможцем укладатиметься договір купівлі-продажу.

 

Як перевірятимуть покупців?

Ще до безпосереднього відкриття ринку землі Кабінетом Міністрів було затверджено чітку послідовність дій для перевірки тих, хто зацікавився покупкою с/г ділянки.

Наразі для зацікавлених покупців діє процедура встановлення їх відповідності вимогам ст. 130 Земельного кодексу. Окрім цього ст. 130 ЗК визначає перелік осіб, що мають переважне право купівлі земельної ділянки с/г призначення (зокрема, таке право мають особи, що обробляли землю до моменту її продажу).

В ході здійснення перевірки, розмежовуються також перевірки продавців та покупців земельних ділянок. Покупців перевірятиме нотаріус (після він перевірки складає протокол щодо відповідності покупця вимогам закону), а власники перевіряються в Держгеокадастрі (в разі виявлення суттєвих порушень держава може конфіскувати ділянку). В обох випадках така перевірка включатиме: встановлення особи продавця/покупця/кінцевого бенефіціара, перевірку на наявність певних санкцій відповідно до ЗУ «Про санкції», належність покупця до групи осіб, пов’язаних із терористичною діяльністю, визначення площі ділянки, що перебуває у власності. Для здійснення такої перевірки використовуватимуться, серед іншого, дані, що містяться в Державному реєстрі прав на нерухоме майно, Державному земельному кадастрі, Держреєстрі фізичних осіб підприємців, громадських формувань.

 

С/г ділянка як інвестіція

Окрім законодавчих процедур оформлення права власності, перед інвесторами постає ще одне, не менш важливе запитаня: чи є ринок сільгоспземель в Україні настільки привабливою інвестицією?

До сьогоднішнього часу в Україні здебільшого «робили ставку» на нерохумість, адже вона є досить ліквідною та окупною. Проте, землі с/г призначення вбачаються набагато вдалішою інвестицією, беручи до уваги той факт, що утримання ділянки не потребує таких вкладень коштів як, наприклад, квартира/ ділянка під забудову. Так само набагато вищою є окупність такої інвестиції.

Більш того, варто мати на увазі, що через довготривалу закритість ринку с/г землі в Україні вартість оренди та самих ділянок є порівняно низькою. Після ж відкриття ринку продажу земель, ціна їх буде поступово, але стабільно зростати. 

Тож привабливість інвестицій в с/г землі сьогодні не лише в самому факті придбання й подальшого використання ділянки, але й можливість придбати її за нижчою ціною.

 

Аліна Приймак

Юрист Kosylo&Partners