Landreform in der Ukraine: Wie der Verkauf land-wirtschaftlicher Grundstücke heute funktioniert und welche Perspektiven sich für Ausländer eröffnen
Trotz vieler Zweifel und der Komplexität des Verfahrens zur Einführung von Än-derungen begann die Landreform in der Ukraine ab dem 1. Juli 2021 endlich zu wirken. Was bringen die Gesetzesänderungen konkret mit sich und wie sieht die Sit-uation beim Verkauf und Kauf von landwirtschaftlichen Grundstücken heute aus? Und vor allem: Sind ukrainische Grundstücke eine attraktive Investition?
Können Ausländer schon heute Ackerland kaufen?
Obwohl das neue Gesetz der Ukraine „Über die Änderung bestimmter Rechtsvorschriften der Ukraine in Bezug auf den Verkauf von landwirtschaftlichen Flächen“ den ukrainischen Landmarkt geöffnet hat, blieb die Frage der Erwerbsrechte von Ausländern ungeklärt. Insbesondere sieht das Gesetz vor, dass bis zum 1. Januar 2021 nur natürliche Personen, die auch Staatsbürger der Ukraine sind, landwirtschaftliche Grundstücke kaufen können. Darüber hinaus hat der Gesetzgeber auch für die Ukrainer selbst eine Reihe von Einschränkungen festgelegt: Insbesondere können Einzelpersonen in den ersten 2 Jahren des Gesetzes nur bis zu 100 Hektar landwirtschaftliches Land erwerbenErst ab 2024 wird das Recht zum Erwerb landwirtschaftlicher Flächen für juristische Personen gewährt, allerdings auch mit einer Beschränkung (10.000 Hektar). Käufer von Ackerland dürfen unter anderem kein Gewerbe im Ausland oder in Offshore-Gesellschaften registrieren lassen.
Ausländer, Staatenlose und ausländische juristische Personen erhalten das direkte Recht, ukrainisches Land zu kaufen, wenn eine solche Entscheidung in einem gesamtukrainischen Referendum getroffen wird. Und selbst nach der möglichen Verabschiedung einer solchen Entscheidung gelten für Ausländer weiterhin eine Reihe von Einschränkungen: Sie haben beispielsweise kein Recht, ein Grundstück zu kaufen, das näher als 50 km von der Staatsgrenze der Ukraine entfernt liegt . Ebenso wichtig ist der vollständige Entzug von Unternehmen, die den Bürgern des Angreiferlandes gehören, das Recht, landwirtschaftliche Flächen in der Ukraine zu kaufen.
Welche Möglichkeiten hat der Gesetzgeber den ausländischen Investoren gelassen?
Trotz der vermeintlich strengen gesetzlichen Bestimmungen wird der ukrainische Ackerlandmarkt für Ausländer nicht völlig verschlossen. Dabei ist zu beachten, dass der Grundstücksmarkt im Allgemeinen (nicht für landwirtschaftliche Zwecke) seit langem ausländischen natürlichen und juristischen Personen offen steht. Ausländer haben seit langem das Recht, Industrieland zu erwerben sowie Land zu pachten, einschließlich landwirtschaftlicher Grundstücke.
Beim Verkauf landwirtschaftlicher Grundstücke hat der Gesetzgeber die Möglichkeit ausgeschlossen, dass Ausländer als Käufer auftreten, wenn sie die Endbegünstigten der Transaktion sind. Endbegünstigter nach ukrainischem Recht ist eine Person mit mehr als 25 % des genehmigten Kapitals / der Stimmrechte der Gesellschaft, die einen entscheidenden Einfluss auf die Aktivitäten einer juristischen Person (einschließlich derjenigen durch die Kontrollkette / das Eigentum) hat.
Was bedeutet das in der Praxis?
Ist ein ausländischer Investor nicht Endbegünstigter der Transaktion, hat er die Möglichkeit, landwirtschaftliche Flächen ohne rechtliche Beschränkungen zu erwerben. So erkennt der Gesetzgeber trotz einer Reihe von Restriktionen ausländische Investoren als neue potenzielle Akteure auf dem ukrainischen Ackerlandmarkt an.
Wie kauft man Gründstücke?
Der Kauf eines landwirtschaftlichen Grundstücks wird ausschließlich bargeldlos möglich sein. Darüber hinaus darf der Preis solcher Grundstücke bis 2030 nicht unter ihrem normativen Geldwert liegen. Mit dieser Maßnahme soll insbesondere verhindert werden, dass Gründstücke gegen einen Hungerlohn verkauft werden. Eine weitere Maßnahme zur Verhinderung des illegalen Verkaufs besteht darin, den Verkauf des Grundstücks zu untersagen, wenn der Käufer keine Dokumente vorlegen kann, die die Herkunft der Gelder bestätigen, mit denen er bezahlen möchte.
Was die Anordnung des Verkaufs von Grundstücken im Staats- oder Gemeindeeigentum anbelangt, ist ihre Verwertung nur durch die elektronische Auktion möglich, deren Verfahren im Gesetz festgelegt ist. Aufgrund des Ergebnisses einer solchen Auktion kommt mit dem Gewinner ein Kaufvertrag zustande.
Wie werden Käufer verifiziert?
Schon vor der direkten Öffnung des Grundstücksmarktes hat das Ministerkabinett eine klare Abfolge von Maßnahmen zur Kontrolle der Kaufinteressenten beschlossen.
Jetzt gibt es für interessierte Käufer ein Verfahren zur Feststellung ihrer Einhaltung der Anforderungen von Art. 130 des Landesgesetzbuches. Darüber hinaus bestimmt Art. 130 des LGB die Liste der Personen, die das Vorkaufsrecht zum Erwerb eines Grundstücks für landwirtschaftliche Zwecke haben (ein solches Recht wird insbesondere Personen gewährt, die das Grundstück bis zum Zeitpunkt des Verkaufs bewirtschaftet haben).
Im Zuge der Besichtigung werden auch Besichtigungen von Verkäufern und Käufern von Grundstücken unterschieden. Die Käufer werden von einem Notar verifiziert (nach der Überprüfung erstellt er ein Protokoll über die Einhaltung der gesetzlichen Anforderungen durch den Käufer), und die Eigentümer werden von der staatlichen Geokataster verifiziert (bei erheblichen Verstößen kann der Staat das Grundstück beschlagnahmen). In beiden Fällen umfasst eine solche Überprüfung: Feststellung der Identität des Verkäufers / Käufers / Endbegünstigten, Überprüfung auf das Vorliegen bestimmter Sanktionen gemäß dem Gesetz der Ukraine "Über Sanktionen", Zugehörigkeit des Käufers zu einer Gruppe von Personen, die mit terroristische Aktivitäten verbunden sind, Bestimmung der Grundstücksfläche. Um eine solche Prüfung durchzuführen, werden unter anderem die Daten des staatlichen Registers der Rechte an Immobilien, des staatlichen Katasters, des staatlichen Registers der natürlichen Personen, Unternehmer und öffentlichen Organisationen verwendet.
Landwirtschaftliches Grundstück als Investition
Neben den Gesetzgebungsverfahren zur Eintragung von Eigentumsrechten stehen Investoren vor einer weiteren, nicht minder wichtigen Frage: Ist der Ackerlandmarkt in der Ukraine eine so attraktives Investition?
Bisher wurde in der Ukraine hauptsächlich auf Immobilien „gesteckt“, weil dies recht kostengünstig ist. Landwirtschaftliche Flächen scheinen jedoch eine viel bessere Investition zu sein, da für die Instandhaltung des Geländes keine Investitionen wie beispielsweise für eine Wohnung / ein Baugrundstück erforderlich sind. Auch die Kapitalrendite ist deutlich höher.
Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass aufgrund der langjährigen Geschlossenheit des Ackerlandmarktes in der Ukraine sind die Kosten für die Miete und die Grundstücke selbst relativ niedrig. Nach der Öffnung des Marktes für den Verkauf von Grundstücken wird ihr Preis allmählich, aber stetig steigen.
Die Attraktivität von Investitionen in landwirtschaftliche Flächen liegt daher heute nicht nur im Erwerb und der weiteren Nutzung des Geländes, sondern auch in der Möglichkeit, dieses zu einem günstigeren Preis zu erwerben.
Alina Pryimak
Rechtsberater Kosylo&Partners